Imóvel na Planta, Distrato e Atraso

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Distrato de imóvel na planta pela Lei 13.786/2018

Distrato de imóvel na planta: como funciona a retenção da Lei 13.786/2018

Quando um comprador desiste de um imóvel na planta, ou quando a construtora atrasa a entrega além do prazo de tolerância, a Lei 13.786/2018 fixa limites que nenhuma cláusula contratual pode ultrapassar: um teto de retenção sobre o valor pago e um critério para calcular a indenização pelo atraso. Esta calculadora aplica esses limites nos dois cenários, distrato e atraso de obra; este guia explica o mecanismo de cada cálculo.

Dois cenários, dois limites legais diferentes

No distrato, o art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, limita a retenção da construtora a 25% do valor pago pelo comprador, ou a 50% quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação da Lei 10.931/2004, conforme o §5º do mesmo artigo. A calculadora corrige o total pago pelo índice contratual antes de aplicar o percentual de retenção informado, e trava esse percentual no teto legal quando o valor digitado ultrapassa 25% ou 50%, conforme o caso; a comissão de corretagem já paga é deduzida de forma integral e cumulativa com a retenção, pelo art. 67-A, §1º, I, ou seja, soma-se ao desconto em vez de ser absorvida pelo mesmo percentual.
O prazo para a construtora devolver o saldo também muda conforme o regime do empreendimento: dentro do patrimônio de afetação, a devolução ocorre em até 30 dias após a expedição do habite-se, pelo §5º do art. 67-A; fora dele, a devolução é em parcela única, em até 180 dias corridos contados da data da rescisão, pelo §6º do mesmo artigo. Quando o comprador chegou a ocupar o imóvel antes do distrato, a calculadora também desconta a fruição, calculada à razão de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, para cada mês de uso efetivo, um percentual usado com frequência pela jurisprudência para essa compensação.
A armadilha real do atraso de obra está no prazo de tolerância. O Tema 996 do STJ, julgado no REsp 1.729.593/SP, valida a cláusula contratual de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega, contados da data prevista no contrato; só o atraso que ultrapassa esses 180 dias gera lucros cessantes, calculados pela mesma referência de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel usada no distrato para a fruição. Além disso, a Lei 13.786/2018 não retroage: ela só se aplica a contratos firmados a partir de 28 de dezembro de 2018, então um contrato assinado antes dessa data não está sujeito aos limites de retenção nem ao critério de tolerância que essa lei trouxe.

Distrato e atraso, dois cálculos lado a lado

Distrato com retenção contratual acima do teto legal

Entrada: Total pago de R$ 60.000,00, retenção contratual de 30%, corretagem de R$ 5.000,00, sem patrimônio de afetação, valor corrigido pelo índice contratual até R$ 61.906,62
Saída esperada: Retenção travada em 25% (R$ 15.476,66), corretagem deduzida à parte (R$ 5.000,00); valor a devolver R$ 41.429,96

Mesmo o contrato prevendo 30% de retenção, a calculadora aplica o teto legal de 25% do art. 67-A, §1º, II, porque nenhuma cláusula pode ultrapassar esse limite fora do patrimônio de afetação; a corretagem soma-se à retenção em vez de ser absorvida por ela.

Atraso de obra além da tolerância de 180 dias

Entrada: Entrega prevista para 01/06/2025, entrega real hipotética em 01/08/2026, tolerância contratual de 180 dias, valor do contrato R$ 300.000,00
Saída esperada: Atraso de 8 meses além da tolerância; lucros cessantes de R$ 1.500,00 por mês, total de R$ 12.000,00

O cálculo só começa a contar depois de descontados os 180 dias de tolerância validados pelo Tema 996 do STJ; os 0,5% ao mês incidem sobre o valor do contrato, não sobre o valor já pago, e representam uma referência usada pela jurisprudência para lucros cessantes, não uma garantia de indenização automática nessa exata proporção.

Atraso dentro do prazo de tolerância

Entrada: Entrega prevista para 01/06/2025, entrega real hipotética em 01/10/2025, tolerância de 180 dias
Saída esperada: Atraso de 0 meses após o desconto da tolerância; nenhum lucro cessante calculado

Um atraso de poucos meses, ainda dentro da cláusula de tolerância validada pelo STJ, não gera direito a lucros cessantes; a calculadora só passa a contar meses de atraso depois que os 180 dias corridos de tolerância já foram consumidos.

FAQ da ferramenta completa

Qual o prazo de tolerância para entrega do imóvel?

A Lei 13.786/2018 admite prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data contratual, se previsto em cláusula clara e expressa (STJ Tema 996). Atraso além desse prazo gera indenização.

A retenção de 25% é sobre o valor pago ou sobre o contrato?

O que é patrimônio de afetação (PAF)?

Posso pedir rescisão por atraso sem esperar o prazo de tolerância?

Qual o valor da indenização por atraso?

Como é calculado o valor a devolver no distrato?

O que é a fruição e quando ela incide?

Em quanto tempo o incorporador deve devolver os valores?

Perguntas frequentes

Qual o percentual máximo que a construtora pode reter no distrato de imóvel na planta?

O art. 67-A, §1º, II da Lei 13.786/2018 limita a retenção a 25% do valor pago pelo comprador; esse teto sobe para 50% quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação da Lei 10.931/2004, conforme o §5º do mesmo artigo, e nenhuma cláusula contratual pode superar esses percentuais.

A comissão de corretagem entra no percentual de retenção do distrato?

Não. Pelo art. 67-A, §1º, I da Lei 13.786/2018, a comissão de corretagem já paga é deduzida de forma integral e cumulativa com a retenção, ou seja, soma-se ao desconto sobre o valor pago em vez de ser absorvida pelo mesmo percentual de 25% ou 50%.

Quantos dias de atraso na entrega do imóvel na planta são tolerados por lei?

O Tema 996 do STJ, julgado no REsp 1.729.593/SP, valida a cláusula contratual de tolerância de até 180 dias corridos, contados da data de entrega prevista no contrato; só o atraso que ultrapassa esse prazo gera direito a lucros cessantes.

A Lei 13.786/2018 vale para qualquer contrato de imóvel na planta?

Não. A lei só se aplica a contratos firmados a partir de 28 de dezembro de 2018, quando entrou em vigor; um contrato assinado antes dessa data segue as regras então vigentes, sem os limites de retenção nem o critério de tolerância que essa lei trouxe.

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Distrato de imóvel na planta pela Lei 13.786/2018

Distrato de imóvel na planta: como funciona a retenção da Lei 13.786/2018

Dois cenários, dois limites legais diferentes

No distrato, o art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, limita a retenção da construtora a 25% do valor pago pelo comprador, ou a 50% quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação da Lei 10.931/2004, conforme o §5º do mesmo artigo. A calculadora corrige o total pago pelo índice contratual antes de aplicar o percentual de retenção informado, e trava esse percentual no teto legal quando o valor digitado ultrapassa 25% ou 50%, conforme o caso; a comissão de corretagem já paga é deduzida de forma integral e cumulativa com a retenção, pelo art. 67-A, §1º, I, ou seja, soma-se ao desconto em vez de ser absorvida pelo mesmo percentual.

O prazo para a construtora devolver o saldo também muda conforme o regime do empreendimento: dentro do patrimônio de afetação, a devolução ocorre em até 30 dias após a expedição do habite-se, pelo §5º do art. 67-A; fora dele, a devolução é em parcela única, em até 180 dias corridos contados da data da rescisão, pelo §6º do mesmo artigo. Quando o comprador chegou a ocupar o imóvel antes do distrato, a calculadora também desconta a fruição, calculada à razão de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, para cada mês de uso efetivo, um percentual usado com frequência pela jurisprudência para essa compensação.

A armadilha real do atraso de obra está no prazo de tolerância. O Tema 996 do STJ, julgado no REsp 1.729.593/SP, valida a cláusula contratual de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega, contados da data prevista no contrato; só o atraso que ultrapassa esses 180 dias gera lucros cessantes, calculados pela mesma referência de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel usada no distrato para a fruição. Além disso, a Lei 13.786/2018 não retroage: ela só se aplica a contratos firmados a partir de 28 de dezembro de 2018, então um contrato assinado antes dessa data não está sujeito aos limites de retenção nem ao critério de tolerância que essa lei trouxe.

Distrato e atraso, dois cálculos lado a lado

Distrato com retenção contratual acima do teto legal

Entrada: Total pago de R$ 60.000,00, retenção contratual de 30%, corretagem de R$ 5.000,00, sem patrimônio de afetação, valor corrigido pelo índice contratual até R$ 61.906,62
Saída esperada: Retenção travada em 25% (R$ 15.476,66), corretagem deduzida à parte (R$ 5.000,00); valor a devolver R$ 41.429,96

Atraso de obra além da tolerância de 180 dias

Entrada: Entrega prevista para 01/06/2025, entrega real hipotética em 01/08/2026, tolerância contratual de 180 dias, valor do contrato R$ 300.000,00
Saída esperada: Atraso de 8 meses além da tolerância; lucros cessantes de R$ 1.500,00 por mês, total de R$ 12.000,00

Atraso dentro do prazo de tolerância

Entrada: Entrega prevista para 01/06/2025, entrega real hipotética em 01/10/2025, tolerância de 180 dias
Saída esperada: Atraso de 0 meses após o desconto da tolerância; nenhum lucro cessante calculado

FAQ da ferramenta completa

Qual o prazo de tolerância para entrega do imóvel?

A retenção de 25% é sobre o valor pago ou sobre o contrato?

O que é patrimônio de afetação (PAF)?

Posso pedir rescisão por atraso sem esperar o prazo de tolerância?

Qual o valor da indenização por atraso?

Como é calculado o valor a devolver no distrato?

O que é a fruição e quando ela incide?

Em quanto tempo o incorporador deve devolver os valores?

Perguntas frequentes