Reajuste de Aluguel

Índice, 12 meses acumulados e a data-base

O reajuste não usa a inflação de um mês só: ele soma (acumula) a variação do índice escolhido nos 12 meses anteriores à data-base do contrato. Se o índice acumulado no período for, por exemplo, 4%, o aluguel sobe 4%. A data-base costuma ser o mês de assinatura do contrato, e o reajuste vale a partir dela, uma vez a cada 12 meses (Lei 8.245/1991, arts. 18 e 19).

A escolha do índice importa porque eles se comportam de formas diferentes. O IGP-M, muito usado historicamente, é bastante sensível ao câmbio e a preços no atacado, o que o torna volátil, pode disparar num ano e ficar negativo em outro. O IPCA e o INPC medem a inflação ao consumidor e tendem a variar de forma mais suave, por isso vêm sendo cada vez mais adotados em contratos de aluguel.

• Reajuste = variação acumulada em 12 meses do índice.
• Uma vez por ano, a partir da data-base (Lei 8.245/1991, arts. 18 e 19).
• IGP-M (FGV): volátil, sensível a câmbio/atacado.
• IPCA/INPC (IBGE): inflação ao consumidor, mais suave.

Aplicando o índice e a trava de deflação

Exemplo 1, reajuste comum (valores ilustrativos): um aluguel de R$ 2.000, com índice contratual acumulado de 4,5% no período, passa a R$ 2.090, uma variação de R$ 90. A calculadora mostra o novo valor e o percentual aplicado para você conferir contra o contrato.

Exemplo 2, índice negativo: em anos de deflação, o índice acumulado pode ficar negativo. Sem trava, o aluguel cairia; com a cláusula de trava de deflação (presente na maioria dos contratos), o valor simplesmente não é reduzido. Marque a opção de trava para reproduzir o comportamento do seu contrato.

Como evitar o despejo pagando o que é devido

Quando o locatário atrasa o aluguel, o locador pode ajuizar ação de despejo por falta de pagamento. Mas a lei dá ao locatário (e ao fiador) uma última chance: purgar a mora, ou seja, pagar o débito atualizado, com multa e juros, em até 15 dias contados da citação, o que extingue o processo sem despejo (art. 62, II, Lei 8.245/1991, na redação da Lei 12.112/2009). Essa faculdade, porém, só pode ser usada uma vez a cada 24 meses, se o locatário já purgou a mora nos últimos dois anos, a nova ação de despejo segue sem essa saída.

O débito para a purga soma os aluguéis vencidos e não pagos, corrigidos monetariamente pelo índice do contrato, mais a multa contratual (a cláusula penal, geralmente entre 2% e 10%) e os juros de mora contratuais (na omissão, costuma-se usar 1% ao mês). Esta calculadora estima esse total de forma simplificada, aplicando os juros sobre o débito consolidado a partir do aluguel mais antigo, para uma petição, o cálculo deve ser feito parcela a parcela.

• Purga da mora: art. 62, II, Lei 8.245/1991 (redação da Lei 12.112/2009).
• Prazo: 15 dias corridos contados da citação.
• Limite: uma purga a cada 24 meses.
• Débito = aluguéis vencidos corrigidos + multa contratual + juros de mora.

O que a lei permite e onde confirmar

O reajuste anual é um direito do locador, mas dentro das regras: só uma vez por ano, pelo índice do contrato e na data-base correta. Trocar o índice (por exemplo, do IGP-M para o IPCA) é possível, mas exige acordo entre as partes, por aditivo. O locatário pode contestar se o índice aplicado não for o contratual ou se a data estiver errada, inclusive consignando em juízo o valor que entende devido.

Como os índices mudam a cada mês, confirme o número oficial antes de comunicar o reajuste ou de calcular um débito: o IGP-M no portal do IBRE/FGV e o IPCA/INPC no IBGE. A ferramenta usa dados aproximados para períodos recentes e futuros, então trate o resultado como estimativa educativa, e busque um advogado se houver ação de despejo em curso.