A Lei 13.786/2018 admite prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data contratual, se previsto em cláusula clara e expressa (STJ Tema 996). Atraso além desse prazo gera indenização.
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Calcule distrato ou indenização por atraso na entrega de imóvel na planta (Lei 13.786/2018).
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, organizou o que acontece quando um contrato de imóvel na planta é desfeito ou quando a obra atrasa. Esta ferramenta trabalha nos dois cenários. No distrato (desistência), o incorporador pode reter parte dos valores pagos como multa, até 25% em regra e até 50% quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação (PAF, Lei 10.931/2004), além de deduzir integralmente a comissão de corretagem já paga e a fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato por cada mês em que o comprador ocupou o imóvel (art. 67-A, §1º). No atraso da entrega, a lei reconhece um prazo de tolerância de até 180 dias corridos (STJ Tema 996); superado esse prazo, o STJ (REsp 1.729.593) fixou lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, sem necessidade de provar prejuízo. A calculadora corrige os valores pagos pelo índice do contrato e aplica esses limites, sempre como estimativa educativa, consulte um advogado imobiliário antes de assinar distrato ou ingressar com ação.
Até 2018 não havia regra clara sobre o que acontecia quando o comprador de um imóvel na planta desistia ou o incorporador atrasava a obra. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) fixou dois pontos centrais para os contratos firmados a partir de sua vigência. No distrato, permitiu que o incorporador deduza, de forma cumulativa, a integralidade da comissão de corretagem já paga e uma pena convencional sobre os valores pagos: até 25% em regra e até 50% quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação (PAF), a segregação contábil prevista na Lei 10.931/2004.
Para o atraso na entrega, a lei validou um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data contratual (STJ Tema 996). Só depois de vencido esse prazo é que o comprador pode rescindir ou cobrar indenização. E, quando há atraso indenizável, o STJ (REsp 1.729.593) fixou lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, independentemente de prova de prejuízo.
Distrato: imagine um comprador que pagou R$ 100.000 (já corrigidos pelo índice do contrato) de um imóvel sem patrimônio de afetação, sem nunca ter ocupado o bem e sem corretagem a deduzir. Com retenção de 25%, o incorporador ficaria com R$ 25.000, devolvendo R$ 75.000. Se o comprador tivesse ocupado o imóvel por 6 meses, incidiria também a fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato pelos meses de posse, reduzindo o valor a devolver, e uma eventual comissão de corretagem já paga seria descontada à parte.
Atraso: num contrato ilustrativo de R$ 300.000, cada mês de atraso além da tolerância de 180 dias gera 0,5% = R$ 1.500 de lucros cessantes. Quatro meses de atraso indenizável somariam cerca de R$ 6.000, sem que o comprador precise comprovar prejuízo concreto.
As regras de retenção e tolerância valem para contratos firmados sob a Lei 13.786/2018 (a partir de 28/12/2018). Contratos anteriores seguem o entendimento então vigente, com percentuais de retenção definidos caso a caso pela jurisprudência, geralmente menores, e devolução orientada pela Súmula 543 do STJ. O índice de correção dos valores pagos também importa: o contrato costuma prever o INCC (índice setorial da construção civil), mas alguns adotam IGP-M ou IPCA, e a escolha altera o total corrigido.
Os cálculos aqui são uma estimativa educativa. Cláusulas específicas, a existência de patrimônio de afetação e a forma de devolução (parcela única em até 180 dias fora do PAF, ou em até 30 dias após o habite-se dentro do PAF, art. 67-A, §§5º e 6º) mudam o resultado. Antes de assinar um distrato ou entrar com ação, consulte um advogado imobiliário.
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title="Imóvel na Planta, Distrato e Atraso"
></iframe>Estas referências ajudam a contextualizar fórmulas, padrões, APIs e limitações usadas nesta página. Elas não substituem validação profissional quando o resultado tiver impacto jurídico, financeiro, médico ou operacional.
A Lei 13.786/2018 admite prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data contratual, se previsto em cláusula clara e expressa (STJ Tema 996). Atraso além desse prazo gera indenização.
⚠️ Estimativa educativa. Consulte um advogado imobiliário antes de assinar distrato ou ingressar com ação.
Parcela única, em até 180 dias corridos da rescisão (art. 67-A, §6º, Lei 13.786/2018)
Retenção limitada ao máximo legal de 25%.
Lei 13.786/2018, art. 67-A, §§1º, 5º e 6º; STJ Tema 996 (REsp 1.729.593/SP).