imposto na venda de imóvel
O imposto sobre o ganho de capital na venda de um imóvel não é uma alíquota fixa sobre o valor de venda, e sim um cálculo em várias etapas sobre a diferença entre o que você vendeu e o que pagou, com reduções que dependem de quando o imóvel foi comprado e vendido. Esta página já abre a calculadora pronta para simular o seu caso.
Sem redução do art. 18 (comprado depois de 1988), com FR1 e FR2 reduzindo o ganho porque a compra foi antes de dezembro de 2005 já não se aplica aqui, mas FR2 ainda reduz um pouco pelo tempo entre 2005 e a venda.
Imóveis muito antigos acumulam a redução do art. 18 com FR1 e FR2, reduzindo bastante a base tributável mesmo sem nenhuma isenção.
Porque um dos dois fatores de redução, o FR2, não depende só de quando você comprou o imóvel: ele cresce a cada mês que passa entre dezembro de 2005 (ou a aquisição, se for depois disso) e o mês em que a venda realmente acontece. Duas pessoas que compraram no mesmo mês, mas venderam em anos diferentes, têm FR2 diferentes. É um detalhe que a maioria das calculadoras concorrentes ignora ou trata como fixo.
15% é só a primeira faixa, aplicada à parte do ganho tributável até R$ 5 milhões. Acima disso, as faixas seguintes (17,5%, 20% e 22,5%) incidem progressivamente sobre o excedente, do mesmo jeito que a tabela do IRPF. A grande maioria das vendas de imóveis residenciais fica inteiramente na faixa de 15%, mas a calculadora aplica a progressividade corretamente para qualquer valor.
Sim, duas isenções cobrem os casos mais comuns: venda de imóvel único de até R$ 440 mil sem outra venda nos últimos 5 anos, e reinvestimento do valor da venda em outro imóvel residencial dentro de 180 dias (com isenção proporcional se o reinvestimento for parcial). A calculadora simula as duas.
| Faixa | Alíquota | Imposto |
|---|---|---|
| de R$ 0,00 até R$ 5.000.000,00 | 15% | R$ 20.662,62 |
| Custo de aquisição ajustado | R$ 280.000,00 |
| Valor de venda líquido | R$ 500.000,00 |
| Ganho bruto | R$ 220.000,00 |
| Redução do art. 18 (Lei 7.713/1988) | 0% |
| Ganho após redução do art. 18 | R$ 220.000,00 |
| Fator de redução FR1 | 1.0000 |
| Fator de redução FR2 | 0.6261 |
| Ganho tributável antes da isenção | R$ 137.750,82 |
| Parcela isenta | R$ 0,00 |
| Parcela tributável | R$ 137.750,82 |
O código de receita 4600 é o mais citado por fontes especializadas em contabilidade para este tipo de ganho, mas não foi confirmado em tabela oficial da Receita Federal nesta revisão. Confirme com um contador antes de emitir a guia.
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