Calculadora de Ganho de Capital na Venda de Imóvel

Continuar na ferramenta

Mais páginas desta ferramenta

isenção de imposto na venda de imóvel

Isenção de imposto na venda de imóvel: quem tem direito

Duas situações isentam total ou parcialmente o ganho na venda de um imóvel do imposto de renda: vender o único imóvel que você possui por até R$ 440 mil, ou reinvestir o valor recebido em outro imóvel residencial dentro de 180 dias. Esta página já abre a calculadora no modo de simulação de isenção.

As condições exatas de cada isenção

A isenção do imóvel único (art. 23 da Lei 9.250/1995) exige duas condições ao mesmo tempo: o valor de venda não pode passar de R$ 440 mil, e essa precisa ser a única venda de imóvel do vendedor nos últimos 5 anos. Se qualquer uma das duas condições falhar, o ganho volta a ser tributado normalmente pelas alíquotas progressivas. É uma isenção de "tudo ou nada": não existe isenção parcial por valor, se passar de R$ 440 mil ainda que por R$ 1, a isenção inteira deixa de valer.
Já a isenção por reinvestimento (art. 39 da Lei 11.196/2005) funciona diferente: ela pode ser parcial. Se você reinvestir o valor inteiro da venda em outro imóvel residencial dentro de 180 dias, o ganho fica totalmente isento; se reinvestir só uma parte, a isenção é proporcional a essa parte (reinvestir 70% do valor da venda isenta 70% do ganho). Essa isenção só vale uma vez a cada 5 anos e exige que o imóvel comprado seja residencial. As duas isenções não se combinam na mesma venda: você escolhe qual delas simular.

Como a isenção muda o resultado

Imóvel único de R$ 400 mil

Entrada: Venda R$ 400.000, sem outra venda em 5 anos
Saída esperada: Imposto: R$ 0,00 (isento)

Abaixo do limite de R$ 440 mil e sem outra venda de imóvel recente, o ganho inteiro fica isento.

Reinvestimento parcial de 50%

Entrada: Venda R$ 800.000, reinveste R$ 400.000 em imóvel residencial
Saída esperada: 50% do ganho isento, 50% tributado normalmente

A proporção reinvestida (50% do valor da venda) define a proporção do ganho isento, o resto segue as alíquotas progressivas normais.

FAQ da ferramenta completa

Por que a calculadora pede duas datas separadas, aquisição e venda, e não só o ano de compra?

Porque um dos dois fatores de redução, o FR2, não depende só de quando você comprou o imóvel: ele cresce a cada mês que passa entre dezembro de 2005 (ou a aquisição, se for depois disso) e o mês em que a venda realmente acontece. Duas pessoas que compraram no mesmo mês, mas venderam em anos diferentes, têm FR2 diferentes. É um detalhe que a maioria das calculadoras concorrentes ignora ou trata como fixo.

O que são os fatores FR1 e FR2 e por que eles existem?

As alíquotas de 15% a 22,5% incidem sobre o valor total do ganho, ou só sobre a parte que excede cada faixa?

Como funciona a isenção do imóvel único de até R$ 440 mil?

E a isenção por reinvestimento? O que acontece se eu reinvestir só uma parte do valor da venda?

Imóveis comprados antes de 1988 pagam menos imposto?

Qual é o prazo para pagar o DARF e qual código de receita usar?

Essa calculadora serve para qualquer venda de imóvel, inclusive herança, permuta ou imóvel rural?

Perguntas frequentes

Posso usar as duas isenções na mesma venda?

Não, cada venda usa no máximo uma das duas isenções. A calculadora deixa você simular qualquer uma das duas separadamente para comparar o resultado.

O limite de R$ 440 mil considera o valor de venda ou o ganho?

Considera o valor de venda do imóvel, não o ganho. Um imóvel vendido por R$ 430 mil com um ganho de apenas R$ 50 mil ainda precisa respeitar o limite de R$ 440 mil sobre o valor total da venda, não sobre o ganho.

Próximos passos

Faixa	Alíquota	Imposto
de R$ 0,00 até R$ 5.000.000,00	15%	R$ 20.662,62

Faixa

Alíquota

Imposto

de R$ 0,00 até R$ 5.000.000,00

15%

R$ 20.662,62

Continuar na ferramenta

Abrir ferramenta completa

isenção de imposto na venda de imóvel

Isenção de imposto na venda de imóvel: quem tem direito

As condições exatas de cada isenção

A isenção do imóvel único (art. 23 da Lei 9.250/1995) exige duas condições ao mesmo tempo: o valor de venda não pode passar de R$ 440 mil, e essa precisa ser a única venda de imóvel do vendedor nos últimos 5 anos. Se qualquer uma das duas condições falhar, o ganho volta a ser tributado normalmente pelas alíquotas progressivas. É uma isenção de "tudo ou nada": não existe isenção parcial por valor, se passar de R$ 440 mil ainda que por R$ 1, a isenção inteira deixa de valer.

Já a isenção por reinvestimento (art. 39 da Lei 11.196/2005) funciona diferente: ela pode ser parcial. Se você reinvestir o valor inteiro da venda em outro imóvel residencial dentro de 180 dias, o ganho fica totalmente isento; se reinvestir só uma parte, a isenção é proporcional a essa parte (reinvestir 70% do valor da venda isenta 70% do ganho). Essa isenção só vale uma vez a cada 5 anos e exige que o imóvel comprado seja residencial. As duas isenções não se combinam na mesma venda: você escolhe qual delas simular.

Como a isenção muda o resultado

Imóvel único de R$ 400 mil

Entrada: Venda R$ 400.000, sem outra venda em 5 anos
Saída esperada: Imposto: R$ 0,00 (isento)

Abaixo do limite de R$ 440 mil e sem outra venda de imóvel recente, o ganho inteiro fica isento.

Reinvestimento parcial de 50%

Entrada: Venda R$ 800.000, reinveste R$ 400.000 em imóvel residencial
Saída esperada: 50% do ganho isento, 50% tributado normalmente

A proporção reinvestida (50% do valor da venda) define a proporção do ganho isento, o resto segue as alíquotas progressivas normais.

FAQ da ferramenta completa

Por que a calculadora pede duas datas separadas, aquisição e venda, e não só o ano de compra?

O que são os fatores FR1 e FR2 e por que eles existem?

As alíquotas de 15% a 22,5% incidem sobre o valor total do ganho, ou só sobre a parte que excede cada faixa?

Como funciona a isenção do imóvel único de até R$ 440 mil?

E a isenção por reinvestimento? O que acontece se eu reinvestir só uma parte do valor da venda?

Imóveis comprados antes de 1988 pagam menos imposto?

Qual é o prazo para pagar o DARF e qual código de receita usar?

Essa calculadora serve para qualquer venda de imóvel, inclusive herança, permuta ou imóvel rural?

Perguntas frequentes

Posso usar as duas isenções na mesma venda?

Não, cada venda usa no máximo uma das duas isenções. A calculadora deixa você simular qualquer uma das duas separadamente para comparar o resultado.

Custo de aquisição ajustado	R$ 280.000,00
Valor de venda líquido	R$ 500.000,00
Ganho bruto	R$ 220.000,00
Redução do art. 18 (Lei 7.713/1988)	0%
Ganho após redução do art. 18	R$ 220.000,00
Fator de redução FR1	1.0000
Fator de redução FR2	0.6261
Ganho tributável antes da isenção	R$ 137.750,82
Parcela isenta	R$ 0,00
Parcela tributável	R$ 137.750,82

Custo de aquisição ajustado	R$ 280.000,00
Valor de venda líquido	R$ 500.000,00
Ganho bruto	R$ 220.000,00
Redução do art. 18 (Lei 7.713/1988)	0%
Ganho após redução do art. 18	R$ 220.000,00
Fator de redução FR1	1.0000
Fator de redução FR2	0.6261
Ganho tributável antes da isenção	R$ 137.750,82
Parcela isenta	R$ 0,00
Parcela tributável	R$ 137.750,82