Calcule o imposto de renda sobre o ganho na venda de um imóvel com alíquotas progressivas, os fatores de redução FR1 e FR2, a tabela de redução para imóveis antigos e as isenções de imóvel único e reinvestimento.
O ganho de capital na venda de um imóvel por pessoa física é a diferença entre o valor de venda (líquido de corretagem e outras despesas dedutíveis) e o custo de aquisição ajustado (valor de compra, mais ITBI pago na aquisição e benfeitorias comprovadas). Sobre esse ganho incidem, em ordem, três camadas que a maioria das calculadoras simplifica demais: primeiro, para imóveis adquiridos até 1988, a tabela do art. 18 da Lei 7.713/1988 reduz o ganho de 100% (aquisições até 1969) a 5% (aquisições em 1988); depois, os fatores FR1 e FR2 do art. 40 da Lei 11.196/2005 reduzem o que sobrou, compensando o fim da correção monetária do custo de aquisição a partir de 1996, FR1 depende só da data de aquisição, mas FR2 cresce a cada mês que passa até a data real da venda, não é um número fixo; por fim, o imposto é calculado por alíquotas progressivas por faixa (como a tabela do IRPF), 15% até R$ 5 milhões, 17,5% até R$ 10 milhões, 20% até R$ 30 milhões e 22,5% acima disso, nunca uma alíquota única sobre o total. A calculadora também aplica as duas isenções mais comuns: a do imóvel único de até R$ 440 mil (sem outra venda de imóvel nos últimos 5 anos) e a do reinvestimento em outro imóvel residencial dentro de 180 dias, que pode ser proporcional quando o reinvestimento é parcial.
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title="Calculadora de Ganho de Capital na Venda de Imóvel"
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Porque um dos dois fatores de redução, o FR2, não depende só de quando você comprou o imóvel: ele cresce a cada mês que passa entre dezembro de 2005 (ou a aquisição, se for depois disso) e o mês em que a venda realmente acontece. Duas pessoas que compraram no mesmo mês, mas venderam em anos diferentes, têm FR2 diferentes. É um detalhe que a maioria das calculadoras concorrentes ignora ou trata como fixo.
| Faixa | Alíquota | Imposto |
|---|---|---|
| de R$ 0,00 até R$ 5.000.000,00 | 15% | R$ 20.662,62 |
| Custo de aquisição ajustado | R$ 280.000,00 |
| Valor de venda líquido | R$ 500.000,00 |
| Ganho bruto | R$ 220.000,00 |
| Redução do art. 18 (Lei 7.713/1988) | 0% |
| Ganho após redução do art. 18 | R$ 220.000,00 |
| Fator de redução FR1 | 1.0000 |
| Fator de redução FR2 | 0.6261 |
| Ganho tributável antes da isenção | R$ 137.750,82 |
| Parcela isenta | R$ 0,00 |
| Parcela tributável | R$ 137.750,82 |
O código de receita 4600 é o mais citado por fontes especializadas em contabilidade para este tipo de ganho, mas não foi confirmado em tabela oficial da Receita Federal nesta revisão. Confirme com um contador antes de emitir a guia.
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