SAC de R$ 400 mil em 30 anos
- Entrada
- 11,5% a.a. nominal
- Saída esperada
- 4.944 -> 1.122 | juros 614.611
Primeira e última parcela, sem seguros, e juros totais.
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vale a pena financiar imóvel ou alugar
Preencha o valor do imóvel, a entrada, o aluguel e o horizonte na calculadora. Ela simula o financiamento mês a mês e o aluguel com a diferença investida, e mostra qual caminho termina com mais patrimônio e a partir de que ano comprar passa à frente.
Primeira e última parcela, sem seguros, e juros totais.
Parcela menor no começo, juros R$ 217.811 maiores.
Alugar e investir termina na frente.
Comprar passa à frente e continua até o ano 20.
A valorização muda sozinha o veredito.
Custo de saída atrasa o empate em três anos.
Depende de duas apostas: quanto o imóvel valoriza e quanto o dinheiro investido rende. Num exemplo de imóvel de R$ 500 mil, entrada de R$ 100 mil, SAC em 30 anos a 11,5% ao ano, valorização de 5%, renda fixa a 10% bruto e aluguel reajustado em 4,5%, comprar e alugar empatam em 20 anos quando o aluguel inicial é de cerca de R$ 2.972. Com aluguel de R$ 2.500, alugar e investir termina à frente; com R$ 3.500, comprar passa à frente a partir do ano 5. Por isso a ferramenta mostra o aluguel de equilíbrio e uma tabela de sensibilidade, não um número único.
Nenhum dos dois é dinheiro jogado fora. No financiamento, os juros, seguros e impostos também são custo sem retorno; só a amortização vira patrimônio. No aluguel, o que sobra investido rende. A simulação põe os dois lados na mesma régua de patrimônio líquido.
O tempo que você realmente pretende ficar no imóvel. Horizontes curtos penalizam a compra, porque ITBI, registro e juros iniciais pesam mais no começo. Se pode mudar de cidade em cinco anos, simule cinco.
Some o valor do FGTS à entrada. A simulação considera que esse dinheiro, se não fosse para o imóvel, ficaria investido, o que é uma simplificação: o FGTS rende menos que a renda fixa.
Em 20 anos, Alugar e investir termina na frente de Comprar financiado por R$ 2.366.901 de patrimônio líquido.
Nestas premissas, comprar não chega a superar alugar e investir em 20 anos.
Premissas: imóvel valoriza 4,7% ao ano, renda fixa rende 14,8% bruto ao ano, aluguel de R$ 2.500 reajustado em 4,7% ao ano, financiamento a 11,5% ao ano.
R$ 6.707.583
R$ 6.316.589
R$ 9.074.484
Aluguel de equilíbrio: o aluguel inicial para o qual comprar e alugar terminam iguais. Valorização de equilíbrio: a valorização anual para a qual isso acontece, mantidas as outras premissas.
| Valorização \ rendimento | 10,8% | 12,8% | 14,8% | 16,8% | 18,8% |
|---|---|---|---|---|---|
| 0,7% | -R$ 812,8 mil | -R$ 1,8 mi | -R$ 2,9 mi | -R$ 4,2 mi | -R$ 5,9 mi |
| 2,7% | -R$ 584,9 mil | -R$ 1,6 mi | -R$ 2,7 mi | -R$ 4,0 mi | -R$ 5,8 mi |
| 4,7% | -R$ 244,4 mil | -R$ 1,3 mi | -R$ 2,4 mi | -R$ 3,7 mi | -R$ 5,5 mi |
| 6,7% | +R$ 256,9 mil | -R$ 776,9 mil | -R$ 1,9 mi | -R$ 3,2 mi | -R$ 5,1 mi |
| 8,7% | +R$ 986,4 mil | -R$ 59,7 mil | -R$ 1,2 mi | -R$ 2,6 mi | -R$ 4,4 mi |
Positivo (verde): comprar termina à frente. Negativo (amarelo): alugar e investir termina à frente. A célula com contorno é o seu cenário.
| Ano | Comprar financiado | Comprar à vista | Alugar e investir | Valor do imóvel | Saldo devedor |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 | R$ 500.000 | R$ 500.000 | R$ 522.500 | R$ 500.000 | R$ 400.000 |
| 1 | R$ 584.193 | R$ 587.673 | R$ 622.358 | R$ 523.500 | R$ 386.667 |
| 2 | R$ 679.679 | R$ 682.870 | R$ 737.428 | R$ 548.104 | R$ 373.333 |
| 3 | R$ 788.270 | R$ 787.095 | R$ 870.574 | R$ 573.865 | R$ 360.000 |
| 4 | R$ 904.707 | R$ 901.268 | R$ 1.015.014 | R$ 600.837 | R$ 346.667 |
| 5 | R$ 1.033.679 | R$ 1.026.725 | R$ 1.177.158 | R$ 629.076 | R$ 333.333 |
| 6 | R$ 1.176.913 | R$ 1.165.047 | R$ 1.359.627 | R$ 658.643 | R$ 320.000 |
| 7 | R$ 1.336.386 | R$ 1.318.039 | R$ 1.565.425 | R$ 689.599 | R$ 306.667 |
| 8 | R$ 1.514.362 | R$ 1.487.767 | R$ 1.798.000 | R$ 722.010 | R$ 293.333 |
| 9 | R$ 1.713.431 | R$ 1.676.598 | R$ 2.061.310 | R$ 755.945 | R$ 280.000 |
| 10 | R$ 1.936.562 | R$ 1.887.242 | R$ 2.359.895 | R$ 791.474 | R$ 266.667 |
| 11 | R$ 2.187.154 | R$ 2.122.801 | R$ 2.698.967 | R$ 828.674 | R$ 253.333 |
| 12 | R$ 2.469.104 | R$ 2.386.832 | R$ 3.084.503 | R$ 867.621 | R$ 240.000 |
| 13 | R$ 2.787.623 | R$ 2.684.156 | R$ 3.524.116 | R$ 908.399 | R$ 226.667 |
| 14 | R$ 3.150.921 | R$ 3.022.532 | R$ 4.028.772 | R$ 951.094 | R$ 213.333 |
| 15 | R$ 3.565.448 | R$ 3.407.898 | R$ 4.608.097 | R$ 995.796 | R$ 200.000 |
| 16 | R$ 4.038.626 | R$ 3.847.082 | R$ 5.273.161 | R$ 1.042.598 | R$ 186.667 |
| 17 | R$ 4.578.947 | R$ 4.347.901 | R$ 6.036.654 | R$ 1.091.600 | R$ 173.333 |
| 18 | R$ 5.196.155 | R$ 4.919.317 | R$ 6.913.144 | R$ 1.142.905 | R$ 160.000 |
| 19 | R$ 5.901.426 | R$ 5.571.614 | R$ 7.919.355 | R$ 1.196.622 | R$ 146.667 |
| 20 | R$ 6.707.583 | R$ 6.316.589 | R$ 9.074.484 | R$ 1.252.863 | R$ 133.333 |
Simulação com premissas editáveis, não é recomendação de investimento. Não inclui IR sobre ganho de capital, vacância, FGTS nem seguro residencial.